وکیل امور ثبتی قم در گروه وکلا صبا

در این مقاله مالکیت افراد توسط وکیل امور ثبتی قم در گروه وکلا صبا مورد بررسی قرار گرفته است . لازم به ذکر است در صورت تمایل به اطلاعات بیشتر میتوانید به کتاب حقوق و قوانین کاربردی ثبت و اسناد واملاک ایران مولف جناب وکیل حمید رضا ندیمی مراجعه نمایید.

بهترین وکلای امور ثبتی و ملکی با گروه وکلا صبا در قم و تهران

مالکیت املاک و اراضی

شناخت مالکیت افراد نسبت به اموال و مال خود به دوقسمت اموال منقول و اموال غیر منقول تقسیم می شود که مالکیت فردی نسبت به اموال غیر منقول در حقوق ثبت املاک مورد شناسایی قرار گرفته است .

اموال غیر منقول

«چنان که گفته اند دولت به منظور اجرای وظایف خود را انجام خدمات عمومی ، اموال گوناگون را در اختیار دارد و بر حسب مورد ، از هر یک استفاده خاص می‌کند.»^[1]

بعضی اموال ملکی دولت هستند و حکومت نیز مانند سایر اشخاص حقوقی و حقیقی بر اموال خود مالکیت دارد. همانطور که هر شخصی بر مال خود مالکیت دارد.

بنابراین به این اراضی و اموال  املاک دولت گفته خواهد شد .

حکومت یا دولت به  مفهوم عام، اموال دیگری دارد؛ اموال عمومی خوانده می‌شود. بعضی از  این اموال به حفظ مصالح عمومی و بخشی نیز جهت استفاده مستقیم عموم مردم اختصاص داده شده است و حکومت و دولت صرفاً به لحاظ نمایندگی از طرف مردم مدیریت و نظارت بر آنها را دارد. مانند:  میدان ها، معابر ها، راه ها و جاده ها، پل ها،  موزه ها، پارک و بوستان ها، جنگل ها و ….. می باشد .

تعدادی از حقوقدانان این گونه بیان داشته اند : «اموال عمومی ، آن دسته از اموالی است که تعلق  داشتن آن  به افراد و اشخاص حقوقی غیردولتی – دولت به معنی کشور محرز نباشد و شیوه های عملی برای استفاده از اموال عمومی این است که افراد یک کشور اداره و بهره برداری از آن را به دولت که نمایندگی کشور را دارد واگذار نماید تا این اموال به این طریق وارد برنامه بودجه عمومی شده است و مصرف خدمات عمومی برسد .» ^[2]

در انگلستان از قدیم تا کنون قاعده به اینگونه بوده است «بر مالکیت کلیه املاک این کشور از طرف پادشاه استوار بوده است و بقیه در واقع مستاجر مقام سلطنت محسوب می‌شوند .  رابطه حقوقی موصوف از قدیم تحت عنوان “اجاره مطلق”  به وجود می آمده ، بر مبنای شرایط و بر حسب مورد  ” اجاره نظام  ” و ” اجاره روحانی ” و “اجاره در قبال خدمت ”  و “اجاره گروهبانی ”  نام داشته است.

ما در مجموعه حقوقی گروه وکلا صبا در استان قم و  تهران می توانیم بهترین وکیل امور ثبتی قم در گروه وکلا صبا را به شما معرفی کنیم.

اجاره های مذکور برای ارائه خدمات معینی بوده است و به محض اینکه خدمات معین توسط مستاجر انجام می‌پذیرفته او آزاد بوده است تا از این ملک مورد اجاره  به هر نحوی که  بخواهد استفاده کند به این ترتیب مرور و به مرور زمان ، هر چهار نوع اجاره مزبور به عنوان  ” مالکیت مطلق ” شناخته شده است .»[3]

نظریه مشورتی

نظریه  مشورتی شماره 5802/7   مورخ 29/9/1373 اداره حقوقی قوه قضاییه در این باره جالب توجه است که می گوید «مواد اصلاحی قانون ثبت مصوب ۱۳۷۰ در قسمتی که مربوط به دولت و شهرداری ها است  ، ناظر است به اراضی که استفاده از آن برای عموم نبوده یا به علت خواص قانونی ، ممنوعیت استفاده نداشته باشد به عبارت دیگر قسمت از اراضی که در بستر و حریم آنها یا پیاده رو قرار گرفته ،  قابلیت تصرف و ایجاد اعیانی ندارد تا موضوع تبصره ۳ ماده ۲ ذیل ماده ۱۴۸ قانون اصلاح مواد ۱ و ۲ و ۳ مصوبه سال ۱۳۷0 واقع گردد و نسبت به آن سند مالکیت بعه افراد صادر شود ……..»[4]

بنابر ماده 2 قانون توزیع عادلانه آب مصوب سال ۱۳۶۱ بستر آنها را طبیعی و کانال های عمومی و رودخانه ها اعم از دائمی یا فصلی و نیز مسیل ها و نیز بستر مرداب ها و برکه طبیعی و اراضی مستحدثه ساحلی و دریاها و دریاچه ها  در اختیار دولت است لازم به ذکر است اداره آن با وزارت نیرو می باشد به همین دلیل این اموال از اموال عمومی به شمار می‌آید .

بنابر ماده ۲۴ قانون مدنی طرق و شارع عامه و کوچه های غیر بن بست را باید مشترکات  عمومی دانست حقیقت این است اینگونه خیابان ها و کوچه ها از اراضی و املاک مالکین مجاور ایجاد شده باشد این گذرگاه عمومی است و مالکین مزبور نمی‌تواند به این دلیل که گذرگاه آنها احداث کرده اند  در اراضی و املاک خود را در قسمت پایانی ماده ۱۰۱ شهرداری اعلام می‌دارند : «معابر و شو ار  عمومی که در اثر تفکیک اراضی احداث می شوند ، متعلق به شهرداری و شهرداری در مقابل آن به هیچ عنوان و جهی به صاحبان پرداخت نخواهد کرد .»

بنابراین اگر ملکی به چند دسته تقسیم شود و مالک ناچار گردد به منظور دستیابی به راه عمومی ، با ایجاد یک یا چند کوچه فرعی از ملک خود موافقت کند. کوچه های مذکور، که محل تردد عمومی است؛ متعلق به عموم حساب می‌شوند. و مالک یا مالکان قطعات تفکیکی، هیچ گونه حق اعتراض یا حق اختصاصی در آنها نخواهند داشت.

برخی از استادان حقوق در مورد گذرهایی که آخر آنها مسدود است بر این باورند که : «چون استفاده از عبور مخصوص خانه‌های مجاور است، صاحبان این  املاک می توانند  با توافق، کوچه را به هر صورت که می‌خواهند درآورند، و یا آن را به طور کلی یا جزئی، جزء املاک خود کنند. و به طریق اولی اگرچه کوچه بن بست در ملک یک نفره احداث  شده باشد، او حق دارد هرگاه وجود کوچه راضروری نداند آن را از نو تصرف کند . »[5]

در این بین  اموال غیر منقول ای که مالک خاصی ندارد و مورد استفاده عموم هستند از قبیل پل ها  ،کاروانسراها ، آب انبارها  ،انبارهای عمومی  ،مدارس قدیمی  ، مساجد و حسینیه ها ، میدان های عمومی و همچنین چاه ها و قنوات مورد استفاده عموم ، نه تنها بر اساس منع مقرر در ماده ۲۵ قانون مدنی قانون تملک نیست  ، بلکه استفاده از این موارد نیز نباید به صورت انحصاری باشد. قانون‌گذار «از اموال منقول و غیرمنقول دولت عنوان منافع ملی در تحت تصرف دارد .» و این انواع قابلیت واگذاری ندارد و همه آنها بابت خدمات عمومی نیز هستند .

اراضی به دو بخش تقسیم می شوند : 1- اراضی دولتی و عمو می           2- اراضی خصوصی

بهترین وکیل ثبتی و ملکی قم درگروه وکلا صبا

اراضی دولتی و عمومی

در فرهنگ های حقوقی ، اموال دولتی را «اموالی می گویند که ملک اشخاص حقوقی یا حقیقی نباشد مانند اراضی موات- میادین ،کتابخانه های عمومی پاره ای ا از این قبیل ها تملک خصوصی دارندو پاره ای نه، مانند میدان های عمومی»[6] تملک خصوصی ندارند .

در قانون مدنی ایران مرز دقیقی بین اموال عمومی و دولتی ملی ترسیم  نکرده است . بنابراین مشترکات عمومی را به گونه‌ای از اموال دولتی دانسته‌اند .

مالکیت خصوصی در مقابل مالکیت ملی است . در خارج و فرهنگ های سیاسی ملی کردن عبارت است از «دستیابی دولت به مالکیت و مدیریت دارایی هایی که پیش از آن در دست اشخاص یا  شرکتها بوده است و به همین اعتبار از دانشمندان علوم سیاسی  ، ملی کردن را مترادف با بعضی از ااصطلاحات مانند مالکیت عمومی یا مالکیت دولتی و مالکیت اجتماعی گرفته است .»[7]

نکته قابل توجه که در امور اراضی ملی می‌توان به آن توجه کرد اصل عدم انتقال این گونه اراضی ملی  از جانب دولت به اشخاص خصوصی می باشد زیرا با توجه به فلسفه ملی شدن جنگل‌ها و مراتع که همانا خارج ساختن آنها  از قلمروی داد وستد اشخاص و نیز تعلق یافتن که به همه مردم ملت است .

باید در نگه داریم و هم حفظ و آن کوشا باشیم و از ضایع شدن و از بین رفتن این اموال عمومی جلوگیری شود .

• اراضی خصوصی

به اموال غیر منقول که متعلق به شخص حقیقی یا حقوقی میباشد اراضی خصوصی می گویند .

مالکیت اشخاص حقیقی و حقوقی و املاک و اراضی خود باید بر اساس مبانی و مقررات قانون ثبت و آیین‌نامه آن تثبیت گردد درست است که رفتار مالکانه وضعیت ید و استیلا و تصرف به عنوان مالکیت به طور که به طور کلی اعمال اقتدار و سلطه مالکانه نسبت به املاک خود دانست.

اما با باید دانست تا زمانی که مالکیت متصرف مطابق با  مقررات حقوق ثبت املاک تثبیت نشده باشد قطعی و غیرقابل خدشه نخواهد بود .

سلطه مالکانه نسبت به املاک و اراضی خود به تنهایی و بدون تقاضای ثبت ملک و نهایتاً ثبت آن دفتر املاک به مفهوم تثبیت مالکیت متصرف نخواهد بود. طبق ماده ۲۲ قانون ثبت در این باره بیان می‌دارد :” همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید ، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده ، یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد . مالک خواهد شناخت .

در این مقاله سعی کردن به نکاتی در مورد اراضی را ذکر کنیم . ولی برای آرامش خاطر با وکیل امور ثبتی قم در گروه وکلا صبا در ارتباط باشید .

[1] – کاتوزیان – دکتر ناصر، اموال مالکیت ، صفحه 65

[2] – شمس -دکتر احمد ،نظام حقوقی اراضی ملی شده ، نشر گستر ، چاپ دوم ، سال 1385 ، صفحه 43

[3] – پدفیلد ،کالین فرانک ،حقوق به زبان ساده ،ترجمه دکتر اسماعیل صغیری ، صفحات 446،447.

[4] – شهری – غلامرضا و خرازی ، محمدوافتاده ،غلامحسین و اسداللهی ، حسن – مجموعه نظرهای مشورتی اداره کل امور حقوقی قضاییه در مسائل مدنی از سال 1362 تا 1387 معاونت حقوقی و توسعه قضایی قوه قضاییه ، ناشر ،روزنامه رسمی جمهوری اسلای ایران ، چاپ اول ، سال 1388 ، صفحه 424.

[5] – کاتوزیان ،  دکتر ناصر،  اموال مالکیت، همان منبع -صفحات 68و 69.

[6] – جعفری لنگرودی -محمد جعفر ،مبوسط در ترمینولوژی حقوق ، جلد اول ،انتشارات کتابخانه گنج دانش ،چاپ اول 1387- صفحه 643.

[7] – آشوری ، داریوش، دانشنامه سیاسی ، انتشارات مروارید ، چاپ هشتم ، صفحه 311.